전세계약서에 서명하고 보증금을 지급했다고 해서 곧바로 임차인의 권리가 제3자에게 인정되는 것은 아닙니다. 집을 인도받는 시점과 전입신고를 마친 시점이 중요한 이유, 그리고 확정일자와의 차이를 알아두면 입주 전후의 권리 공백을 줄일 수 있습니다.
대항력은 입주와 주민등록을 갖춘 뒤 생깁니다
주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 주민등록은 통상 전입신고로 갖추며, 두 요건을 모두 충족한 다음 날부터 효력이 발생합니다. 따라서 계약일이나 잔금 지급일만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 열쇠를 받아 실제로 입주할 수 있는 상태인지, 전입신고가 처리됐는지도 확인해야 합니다.
확정일자는 대항력과 역할이 다릅니다
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 것을 확인하는 제도입니다. 보증금을 돌려받지 못해 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 우선해 변제받으려면, 대항요건을 갖추고 확정일자도 받아야 합니다. 확정일자만 먼저 받아도 입주와 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 이사와 전입신고를 마친 뒤 계약서에 확정일자를 받았는지 확인하고, 처리 내역을 보관하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
전입신고와 입주를 같은 날 하면 언제부터 보호되나요?
두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 다만 같은 날 다른 권리자가 근저당권을 설정하는 등 권리관계가 달라질 수 있으므로 등기부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
확정일자를 받으면 전입신고는 생략해도 되나요?
아닙니다. 확정일자만으로 대항력이 생기지 않습니다. 우선변제를 받기 위한 요건을 갖추려면 주택 인도와 주민등록도 필요합니다.